Droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires et TVA — le budget total de votre acquisition immobilière en 2026.
01 Le bien
Un droit supplémentaire de 2 % s'applique à la part du prix payée en espèces pour les actes établis à partir du 1er juillet 2026 (immeuble de plus de 300 000 DH ; fonds de commerce sans seuil) — CGI 2026, art. 133-III. Date vide : la règle est appliquée. Aucun droit supplémentaire pour la part réglée par crédit bancaire, chèque barré non endossable, virement, effet de commerce, moyen magnétique, procédé électronique ou compensation (note circulaire DGI n° 737, § IV-1). Cas NON géré : un acte qui ne mentionne pas les références de règlement est taxé à 2 % sur tout le prix, ce que ce calculateur ne chiffre pas. Par défaut : local construit, sans paiement en espèces.
Valeurs indicatives : le barème des honoraires et les timbres sont à confirmer auprès de votre notaire.
02 Vos frais d'acquisition
✓ Résultat trouvé
Total des frais (hors prix)
53 875DH
soit 6.73% du prix · budget total 853 875 DH
Droits d'enregistrement 4 % du prix32 000
Conservation foncière 1,5 % + 75 DH12 075
Honoraires notaire barème dégressif8 000
TVA sur honoraires 20 %1 600
Timbres forfait200
Total des frais53 875 DH
Budget total à prévoirprix du bien + frais d'acquisition
853 875 DH
Fhamo : Au-delà du prix, prévois 53 875 DH de frais (≈ 6.73 %). Budget réel à sortir : 853 875 DH.
De quoi se composent réellement les frais d'acquisition
On parle de « frais de notaire », mais le notaire n'en encaisse qu'une petite partie. L'essentiel est constitué de taxes reversées à l'État. Pour comprendre son budget, il faut séparer deux blocs bien distincts : d'un côté les droits et taxes, de l'autre les honoraires du notaire.
Bloc 1 — les droits et taxes (versés à l'État)
Ce bloc représente la plus grosse part. Il réunit les droits d'enregistrement (4 % du prix pour un logement résidentiel courant), la taxe de la conservation foncière (1,5 % du prix plus un forfait de certificat de propriété), et des timbres. Ces montants ne rémunèrent pas le notaire : ce sont des impôts liés à la mutation.
Bloc 2 — les honoraires du notaire (tarif réglementé)
Le notaire, lui, est rémunéré selon un barème réglementé dégressif : le taux baisse par tranches à mesure que le prix monte. Ces honoraires sont ensuite majorés de la TVA de 20 %.
Fraction du prix
Taux d'honoraires
Jusqu'à 300 000 DH
1,5 %
De 300 000 à 500 000 DH
1 %
De 500 000 à 1 000 000 DH
0,5 %
Au-delà de 1 000 000 DH
0,25 %
Barème dégressif des honoraires (hors TVA), appliqué par fraction de prix. Dérivé du moteur Chhalia.
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Valeurs indicatives : le barème des honoraires et les timbres sont à confirmer auprès de votre notaire.
Ne confondez pas les deux blocs. Les droits d'enregistrement et la conservation foncière sont des taxes (Code général des impôts) ; les honoraires sont la rémunération du notaire. Seuls ces derniers portent la TVA.
Exemple chiffré : un appartement à 900 000 DH
Prenons l'achat d'un appartement à 900 000 DH à usage d'habitation :
Quand une partie du prix est payée en espèces, un droit supplémentaire peut s'ajouter :
Exemple démonstratif
Le droit supplémentaire de 2 % sur la part payée en espèces
Un appartement est vendu 1 000 000 DH par un acte établi à partir du 1er juillet 2026. L'acheteur paie sur ses fonds propres : 700 000 DH par virement et 300 000 DH en espèces ; l'acte mentionne ces modalités.
Dans les conditions de l'énoncé (acte à partir du 1er juillet 2026, règlement en espèces mentionné dans l'acte, pas de crédit bancaire), le prix dépasse 300 000 DH : le droit supplémentaire s'applique
Il ne porte que sur la partie payée en espèces : 300 000 × 2 % = 6 000 DH
Il s'ajoute aux droits ordinaires de 4 % : 1 000 000 × 4 % = 40 000 DH, soit 46 000 DH au total
Droits d'enregistrement : 46 000 DH, dont 6 000 DH de droit supplémentaire
Si l'acte ne mentionne pas les références de règlement, le droit pèse sur tout le prix : cas non traité ici.
Règle appliquée : CGI 2026 art. 133-III et 11-II : 2 % sur la part du prix réglée en espèces, pour les actes établis à compter du 1er juillet 2026. Vérification : Fiche 10.6, Fiche 13.6, Fiche 13.12.
Exemple démonstratif : les chiffres sont fictifs, la règle est celle du CGI 2026.
Cas particuliers à connaître
Logement social / première acquisition — des régimes de faveur peuvent réduire ou exonérer certains droits, selon les conditions du Code général des impôts.
Terrain ou local commercial — le taux des droits d'enregistrement n'est pas le même que pour un logement résidentiel.
Bien neuf (VEFA) — l'achat sur plan peut suivre un traitement fiscal particulier ; renseignez-vous sur le régime applicable.
Paiement en espèces — pour les actes établis à compter du 1er juillet 2026, lorsque le prix dépasse 300 000 DH, un droit de 2 % s'applique sur la part du prix payée en espèces (CGI 2026, art. 133-III) ; le calculateur le chiffre. Il ne chiffre pas le cas d'un acte qui ne mentionne pas les références de règlement (le droit porte alors sur tout le prix, note circulaire DGI n° 737, § IV-1) ; voir le guide des frais de notaire.
Erreurs fréquentes
Croire que les frais de notaire reviennent en totalité au notaire.
Oublier la conservation foncière, souvent éclipsée par les droits d'enregistrement.
Appliquer un pourcentage global figé alors que les honoraires sont dégressifs et que le régime dépend du bien.
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Par défaut, le calcul suppose un local construit sans paiement en espèces. Les régimes de faveur et la qualification du bien relèvent du notaire ; confirmez le détail avec lui avant de signer.
Questions fréquentes
Les « frais de notaire » vont-ils tous au notaire ?
Non, et c'est la principale confusion. L'essentiel est constitué de taxes reversées à l'État — droits d'enregistrement (4 % pour un logement résidentiel) et taxe de la conservation foncière. Seuls les honoraires, une part minoritaire, rémunèrent réellement le notaire.
Les honoraires du notaire sont-ils libres ou encadrés ?
Ils suivent un barème réglementé dégressif : plus le prix est élevé, plus le taux appliqué aux tranches supérieures baisse. Le notaire n'en fixe pas librement le montant, et ces honoraires sont majorés de la TVA.
Pourquoi ajoute-t-on une TVA aux frais ?
La TVA de 20 % s'applique à la prestation du notaire, c'est-à-dire à ses honoraires — pas aux droits d'enregistrement ni à la taxe foncière, qui sont des impôts et non des prestations taxables.
Un logement neuf ou social coûte-t-il moins de frais ?
Cela peut arriver. La première vente d'un logement social ou à faible valeur immobilière est soumise à 3 % au lieu de 4 % (CGI 2026, art. 133-I-B-7°) ; le notaire vérifie l'éligibilité. D'autres régimes de faveur existent, avec leurs conditions propres.
Quel taux de droits d'enregistrement pour un terrain ou un fonds de commerce ?
5 % pour un terrain nu (CGI 2026, art. 133-I-G-1°) et 6 % pour un fonds de commerce (art. 133-I-A). Le sélecteur « Nature de l'acte » du calculateur applique ces taux.
Payer une partie du prix en espèces augmente-t-il les frais ?
Oui, pour les actes établis à partir du 1er juillet 2026 : un droit supplémentaire de 2 % s'applique à la part du prix payée en espèces, pour un immeuble de plus de 300 000 DH (sans seuil pour un fonds de commerce) (CGI 2026, art. 133-III). Le calculateur le chiffre avec le champ « Part du prix payée en espèces ».
Faut-il ajouter les frais de crédit à ce budget ?
Oui, si l'achat est financé. La prise de garantie (hypothèque) génère des frais distincts des frais d'acquisition. Anticipez aussi la mensualité : notre simulateur de crédit et la capacité d'emprunt aident à cadrer l'ensemble.
Quel budget prévoir en pourcentage du prix ?
Pour un logement résidentiel courant, l'ensemble des frais d'acquisition représente généralement plusieurs pour cent du prix, une fois additionnés droits, conservation foncière, honoraires et TVA. Le montant exact dépend du prix et du régime applicable : le calculateur le chiffre au dirham près.